【課程背景】

隨著土地資源的稀缺，土拍市場競爭激勵(lì)，尤其是在限售、限價(jià)等一系列調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存盈利空間變得越來越狹小。因此房企間通過合作相互借力、聯(lián)合開發(fā)緩解資金壓力，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資源配置，是未來發(fā)展的一個(gè)趨勢。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)合作項(xiàng)目越來越多，合作開發(fā)項(xiàng)目的管理問題越發(fā)突出。由于合作協(xié)議約定不清楚、模糊地帶較多導(dǎo)致后續(xù)過程管控困難，由于對合作項(xiàng)目缺少一套體系化的管控標(biāo)準(zhǔn)，對于合作項(xiàng)目如何管很多人并不清晰，導(dǎo)致合作項(xiàng)目管控目標(biāo)出現(xiàn)了嚴(yán)重偏差。因此，本課程將從“選好合作模式”、“談好合作協(xié)議”、“管好合作過程”三方面解析合作項(xiàng)目應(yīng)該如何管，以期為房企合作項(xiàng)目參與者提供有價(jià)值的實(shí)戰(zhàn)參考。

【課程收益】

1、深入了解合作項(xiàng)目各種模式及其相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)籌劃；

2、深入了解合作協(xié)議談判要點(diǎn)；

3、掌握合作管理思路及各階段管控要求；

【課程大綱】

一、選好合作模式

1、公司合作背景及標(biāo)桿房企合作項(xiàng)目現(xiàn)狀

2、合作項(xiàng)目定義：共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

3、合作項(xiàng)目分類

3.1以引入合作方模式分：合同型和法人型

? 不同合作模式及相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)（盡職調(diào)查）

? 不同合作模式的稅務(wù)籌劃

3.2以操盤方式分：不操盤、獨(dú)立操盤、聯(lián)合操盤及優(yōu)缺點(diǎn)

4、小結(jié)：何種是最優(yōu)的合作模式？（風(fēng)險(xiǎn)、稅籌等方面）

二、談好合作協(xié)議

1、優(yōu)先合作伙伴：協(xié)議談判的對象

1.1合作原則（BGY三不原則、WK合作原則）

1.2合作伙伴（國企or民企、利潤or規(guī)模、大or?。?/span>

2、管控能級：三權(quán)

1.1摘牌權(quán)（摘牌方和非摘牌方的考慮）

1.2并表權(quán)（為何并表、如何并表、并表的風(fēng)險(xiǎn)）

1.3條線分工及股權(quán)（股權(quán)占比設(shè)置、優(yōu)選哪個(gè)業(yè)務(wù)條線、條線如何搭配）

3、公司治理：三會

2.1股東會

2.2董事會

2.3監(jiān)事會

2.4一票否決權(quán)：利與弊及應(yīng)對

3、財(cái)務(wù)管理：三費(fèi)

3.1財(cái)務(wù)費(fèi)（資金占用、融資方式及成本等）

3.2管理費(fèi)（日常管理費(fèi)、人工工資）

3.3營銷費(fèi)（按實(shí)列支、包干）

4、共享共擔(dān)：三機(jī)制

4.1 僵局處理機(jī)制（2家還是3家以上合作方）

4.2 違約機(jī)制

4.3 利潤分配及退出機(jī)制

5、小結(jié)：格式合同應(yīng)用、協(xié)議簽訂效率or質(zhì)量

【案例分析】小股操盤協(xié)議要點(diǎn)

三、管好開發(fā)過程

1、 管控理念及思路

1.1管控理念：以公司視角管理合作項(xiàng)目

1.2管控思路

? 有據(jù)：合作協(xié)議、股東、董事會決議

? 有理：制度、權(quán)責(zé)、流程

? 有序：思路清晰

2、開發(fā)過程管理

2.1早交底

2.2定目標(biāo)

2.3派人員

2.4明激勵(lì)

2.5管過程

2.6做考核

2.7善復(fù)盤

【案例分析】策略：求同存異，連橫合縱

【案例分析】常見問題及解決方案探討

四、總結(jié)

1、 課程收益

2、如何應(yīng)用：根據(jù)自身企業(yè)定位

【案例分析】中小房企合作項(xiàng)目管理困局及破解之道