【課程大綱】

第一部分 鳥(niǎo)瞰成本

1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本構(gòu)成

1.1 一級(jí)費(fèi)項(xiàng)的構(gòu)成：直接費(fèi)（開(kāi)發(fā)成本）、間接費(fèi)

1.2 二級(jí)費(fèi)項(xiàng)的構(gòu)成：土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、環(huán)境工程費(fèi)、工程相關(guān)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

? 案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本費(fèi)項(xiàng)劃分

2. 成本在財(cái)務(wù)指標(biāo)中的作用與影響

2.1. 利潤(rùn)表

2.2. 凈利與毛利

2.3. 毛利與贈(zèng)送率的關(guān)系

第二部分  成本管理的階段劃分

1. 可研階段成本管理（拿地階段）

1.1. 產(chǎn)品定位和建造標(biāo)準(zhǔn)；

1.2. 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)；

1.3. 當(dāng)?shù)匦姓召M(fèi)情況和壟斷行業(yè)情況；

1.4. 土地現(xiàn)狀及周邊地塊情況；

1.5. 預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)

2. 概念設(shè)計(jì)階段成本控制(即項(xiàng)目產(chǎn)品定位階段的成本控制)；

2.1. 地塊中的多方案土方平衡測(cè)算

2.2. 總圖標(biāo)高、地下室布局、戶型設(shè)置、贈(zèng)送面積、地庫(kù)形式、地庫(kù)層數(shù)及層高、地上地下車(chē)位比、地下車(chē)位配比、主體層高及總高度對(duì)成本的影響；

2.3. 控制車(chē)位配比及地上地下車(chē)位比，用足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的地上車(chē)位配比；

2.4. 結(jié)合建筑總高度進(jìn)行合理規(guī)劃建筑層數(shù)

3. 方案設(shè)計(jì)階段成本控制(即項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段的成本控制)；

3.1. 復(fù)核規(guī)劃指標(biāo)中實(shí)際建筑面積及指標(biāo)間的邏輯關(guān)系；

3.2. 與項(xiàng)目研發(fā)、銷(xiāo)售、發(fā)展、工程、客服、物業(yè)確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)；

3.3. 啟動(dòng)版目標(biāo)成本與投委會(huì)版成本差異及原因分析；

3.4. 關(guān)鍵成本項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)管控措施；

3.5. 對(duì)地上可售比、贈(zèng)送率、窗地比、墻地比、鋼筋含量、砼含量、地下室單車(chē)位面積、人防類(lèi)型和人防比例、地下室頂板覆土厚度、建面單方、地上可售單方等進(jìn)行成本優(yōu)化。

4. 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本控制；

4.1. 外立面材質(zhì)和用量，線條的規(guī)格和用量；

4.2. 提供幾種基礎(chǔ)方案進(jìn)行成本測(cè)算選型。

5. 施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制；

5.1. 鋼筋含量、混凝土含量；

5.2. 墻地比、窗地比、外墻各種材質(zhì)比例設(shè)計(jì)限額；

5.3. 保溫材質(zhì)、厚度設(shè)計(jì)限額。

? 案例：地庫(kù)成本優(yōu)化案例

? 案例：龍湖地產(chǎn)限額指標(biāo)

6. 工程實(shí)施階段成本控制

6.1. 招標(biāo)管理及成本控制

? 案例：如何避免工程清單計(jì)價(jià)模式下的不平衡報(bào)價(jià)

? 案例：集中采購(gòu)帶來(lái)的成本降低

6.2. 主要分包二次深化設(shè)計(jì)階段成本控制；

6.3. 簽證、變更、洽商階段的成本控制。

7. 案例分享（90分鐘）

? 龍湖杭州香醍溪岸項(xiàng)目高層外立面裝飾成本優(yōu)化

? 龍湖成都悠山郡成本優(yōu)化案例分享

第三部分  如何編制目標(biāo)成本

1.費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成及分級(jí)

2.費(fèi)項(xiàng)劃分原則

3.成本分?jǐn)傇瓌t

4.目標(biāo)成本編制的關(guān)鍵控制點(diǎn)

5.面積指標(biāo)口徑的統(tǒng)一

6.配置標(biāo)準(zhǔn)的選擇

7.目標(biāo)成本編制案例分享

8.項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)——成本篇

? 案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本實(shí)例講解

第四部分  目標(biāo)成本的管理

1. 目標(biāo)成本管理責(zé)任界定

2. 目標(biāo)成本管理階段劃分

3. 目標(biāo)成本成果提交時(shí)間

4. 目標(biāo)成本調(diào)整依據(jù)

5. 公共配套目標(biāo)成本

6. 目標(biāo)成本管控級(jí)層級(jí)

7. 成本系統(tǒng)中預(yù)警措施

8. 動(dòng)態(tài)成本管理

9. 目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)回顧時(shí)點(diǎn)

10. 成本指標(biāo)庫(kù)及項(xiàng)目后評(píng)估

? 案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本管理的層級(jí)劃分及關(guān)鍵控制點(diǎn)

第五部分  標(biāo)桿企業(yè)成本對(duì)比分析

? 案例分享：中海PK龍湖成本分析案例